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7 detalles en qué fijarse antes de comprar una vivienda usada

Publicado por Paola de Con Letra Grande

Paola es experta en finanzas personales y educación financiera

Iniciar la búsqueda del hogar ideal requiere de tiempo y esfuerzo hasta encontrar la indicada, y más si se trata de una propiedad usada. ¿Cómo tomar esta decisión?

El proceso a seguir para comprar una casa usada no debe tomarse a la ligera. Por el contrario, es necesario que te informes de cada detalle sobre su situación pasada y actual para tener la certeza de hacer una buena inversión.

A continuación te compartimos los aspectos prioritarios a evaluar para que elijas bien:

1. Deudas financieras.

Para saber si la propiedad cuenta con problemas financieros, es necesario solicitar un certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones en el Conservador de Bienes Raíces. Este documento brinda información acerca de gravámenes tales como:

  • Hipotecas.
  • Servidumbres.
  • Usufructos.
  • Embargos.

 

2. Propietario legítimo.

Únicamente el dueño de la propiedad es quien tiene el derecho de venderla, ya sea por sí mismo o con la ayuda de un intermediario (como un agente inmobiliario).

Para conocer quién es el propietario, solicita un certificado de dominio vigente en el Conservador de Bienes Raíces donde se ubica la propiedad; es un documento que entrega esta información a partir de las inscripciones del Registro de Propiedad.

3. Pago de contribuciones.

Los bienes raíces pagan un impuesto territorial según el avalúo fiscal, salvo que se encuentre exenta del pago de contribuciones.

Para corroborar que la casa en venta está al día con este pago, pide un certificado de deuda de contribuciones de bienes raíces, que detalla las cuotas de contribuciones impagas o certifica que no hay deudas. Lo puedes solicitar a la Tesorería General de la República.

De igual manera, para confirmar que la propiedad está exenta de contribuciones, solicita un certificado de avalúo fiscal de forma presencial ante el SII, o directamente desde su página de internet: www.sii.cl.

4. Expropiaciones.

La expropiación es un acto del Estado, por medio del cual puede privar a una persona de su dominio sobre determinado bien, en este caso, de su propiedad.

Un informe de no expropiación permite saber si la casa está o no afectada por este tipo de obras de la Dirección de Vialidad.

Este documento es emitido por los municipios y Serviu de cada región y, en casos especiales por el Ministerio de Obras Públicas.

5. Valor real.

Para cerciorarte de que el precio de venta es el real, debes conocer el avalúo comercial del inmueble.

Si además quieres averiguar el avalúo fiscal, accede al certificado de avalúo fiscal, un informe que establece el valor económico que el Servicio de Impuestos Internos (SII) le ha asignado al bien. Es un documento que da a conocer, además del valor monetario, información general de la propiedad, como:

  • Dirección del predio.
  • Nombre y RUT de la persona registrada como propietaria en los archivos del SII.
  • Destino del inmueble.
  • Condición de afecto o exento al pago de contribuciones (Impuesto Territorial).

 

6. Gastos adicionales.

Los costos involucrados en el proceso de compra-venta de un inmueble usado son principalmente:

Financiamiento

Ya sea con crédito hipotecario o leasing habitacional, los costos asociados son:

  • Costo de la tasación: operación que realiza un tasador designado por la institución que otorga el crédito con el objetivo de establecer el valor referencial de la vivienda.
  • Impuesto de timbres y estampillas: corresponde al 0,8% (en viviendas con DFL2 queda en un 0,2%) del valor del crédito hipotecario. En el caso de que sea una vivienda social, el inmueble está exento de este impuesto.
  • Estudio de títulos: análisis legal del inmueble que realiza la institución bancaria para verificar que los títulos de dominio de la propiedad estén conforme a derecho.
  • Seguros obligatorios de desgravamen y contra incendio o terremoto: el comprador puede contratarlos con la institución que financia su crédito hipotecario o con la compañía de seguros que elija.

 

Notario

Los trámites necesarios ante un notario para concretar la venta bajo el marco legal son:

  • Formalización de la promesa de compraventa: el costo total se divide entre el vendedor y comprador, las firmas del borrador de la escritura y la posterior firma definitiva del inmueble.
  • Inscripción del nuevo propietario en el Conservador de Bienes Raíces: tiene un costo que varía entre el 0,2% y 0,3% del valor del inmueble mas los cobros por certificados, anotaciones, copias, etc; si además incluye un préstamo, debe sumarse el 0,2 o 0,3%, sobre el monto del préstamo, mas certificados, anotaciones, copias, etc. Por otro lado, si la adquisición de la vivienda es a través de leasing, haces este trámite solo cuando se termine de pagar la última cuota del dividendo.

 

7. Características físicas.

Contrario a una casa nueva, una usada tienen mayores probabilidades de presentar desperfectos en su construcción e instalaciones. Para conocer su estado físico no basta solo mirar fotografías, es necesario visitarla personalmente.

Recorre cada uno de sus espacios y rincones para ver qué tan óptimas son sus condiciones para vivir, si será necesario invertir en reparaciones o todo está en orden.

Fíjate en todo para elegir bien

Comprar una casa usada requiere un riguroso proceso de estudio, pues al ser una propiedad con historia es fundamental que conozcas su situación antes de ser su nuevo dueño.

Si lo requieres, solicita la asesoría de un agente inmobiliario o abogado para que revise que todo esté en regla y realizar los trámites necesarios para firmar el contrato de compraventa.

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