Credito Hipotecario 

 

Con peras y manzanas decidimos crear este Ebook sobre crédito hipotecario para explicarte cosas tan elementales como preventivas a la hora de tomar la decisión -postergable pero nunca olvidada- de adquirir la añorada casa propia.

Desde cómo pedir tu primer crédito hipotecario y cuál es el mejor plazo para hacerlo, hasta qué pasos debes seguir en caso de encontrar fallas en tu primera vivienda y los mitos que existen en torno al “crédito hipotecario”. Descarga este valioso documento que, una vez leído, te vas a dar ganas de enmarcar para no olvidar.

l. Todos los conceptos que debes conocer para pedir un crédito hipotecario

hipotecario

 

¿Quieres comprar tu propia vivienda? ¿Estás cotizando créditos hipotecarios y te mareas con los CAE, CTC, pies y seguros obligatorios?

 

Para tomar una correcta decisión, debes entender qué implica pedir un crédito hipotecario. Por eso te explicamos listamos los términos cruciales que verás en tu evaluación del mejor préstamo según tus capacidades de pago.

 

¿Qué es un crédito hipotecario?

 

Es un préstamo de dinero a largo plazo entre el banco y el cliente para financiar la adquisición de una propiedad. Este bien raíz queda en garantía a favor del Banco para asegurar el cumplimiento del crédito, lo que se conoce como hipoteca. Esto quiere decir que si no pagas el crédito, el banco realizará una acción judicial de cobranza y esto podría terminar en un remate de la propiedad.

 

El dinero de este crédito sólo puede ser usado con fines de compra, ampliación, remodelación o construcción de viviendas, compra de sitios, oficinas o locales comerciales, o refinanciamiento de deudas hipotecarias contraídas anteriormente.

¿Qué es un pie?

 

También conocido como cuota al contado o pago al contado, en el caso de compraventas. Es la cantidad de dinero por tu propiedad que cancelas de tu propio bolsillo. Por lo general es un monto ahorrado para este fin. Si financias la compra de una propiedad con un crédito hipotecario, el pie debe consistir en al menos 20% del valor de la propiedad.

¿Qué es el Costo total del Crédito (CTC)?

 

También conocido como monto total o valor final. Es la cantidad de dinero total que el cliente asume como deuda. Corresponde a la suma de todos los pagos periódicos definidos en el valor cuota o dividendo del crédito hipotecario durante el plazo establecido. Incluye además del dividendo los seguros de desgravamen y de incendio. Es lo que terminas pagando realmente.

¿Qué es el plazo del crédito?

 

Es el período de tiempo en que se extiende el crédito hipotecario, desde el primer dividendo hasta el último. Pueden ser cortos, medianos o largos, desde cinco a 30 años, por lo general.

 

¿Qué es el CAE?

 

Corresponde a la Carga Anual Equivalente y es un porcentaje que te ayuda a comparar qué institución financiera te ofrece el crédito más barato. Al comparar, debes fijarte que el plazo y montos sean el mismo. El porcentaje del CAE incluye el capital, tasa de interés, el plazo del crédito hipotecario y todos los seguros asociados .

 

¿Qué es el monto bruto?

 

Es el monto líquido final del crédito más los gastos operacionales, tanto obligatorios como voluntarios. No incluye los seguros obligatorios asociados.

 

¿Qué es el valor cuota?

 

También conocido como dividendo, es una cantidad de la deuda que debes pagar en un período de tiempo determinado. Por lo general mensual. A medida que pagas estas cuotas, tu deuda se reduce.

 

¿Qué es la inflación?

 

Es el aumento gradual y sostenido en el tiempo del precio o valor del dinero, con que una economía de mercado valoriza bienes y servicios. La inflación se mide de forma mensual, trimestral y anual, y rige diferentes medios de pago y unidades de valor. Cuando el valor del dinero se deprecia, entonces se trata de deflación.

 

¿Qué es la Tasa de Interés?

 

Es el porcentaje de capital adicional que pagas por una operación de crédito de dinero. Como deudor, pagas a la institución financiera este monto por usar el capital prestado. Su periodicidad es anual, mensual o diaria, dependiendo de lo acordado en el préstamo.

  • La tasa de interés fija es el monto que se paga de forma periódica durante todo el plazo del crédito.
  • La tasa de interés variable cambia durante todo el tiempo que se extiende el crédito, por lo que el dividendo a pagar no es el mismo siempre.
  • La tasa de interés mixta comienza como una tasa fija durante un período de tiempo y luego pasa a ser variable por el resto del plazo de duración del crédito.

 

¿Qué es la TAB?

 

Corresponde a la Tasa Activa Bancaria y es una tasa de interés promedio ponderada que se usa para operaciones de crédito reajustables a 90, 180 y 360 días. La determina la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (AG) para cada día hábil bancario. Su cálculo ocupa como base datos que proporcionan cada día las instituciones financieras que pueden entregar créditos en Chile.

 

¿Qué es el mutuo hipotecario no endosable?

 

Es un tipo de crédito hipotecario en el cual la institución financiera que presta el dinero al cliente no puede transferir el crédito mediante el endoso en la escritura pública a otro banco o un tercero. El crédito queda radicado en el deudor.

 

¿Qué es el mutuo hipotecario endosable?

 

Es un tipo de crédito hipotecario mediante el cual la institución financiera puede endosar la escritura pública del crédito a un tercero porque el crédito radica en el banco, no en el deudor.

 

¿Qué es un seguro obligatorio de crédito hipotecario?

 

Por ley, las instituciones financieras que ofrecen créditos hipotecarios deben incluir estos seguros dentro del servicio: seguro de desgravamen para los deudores y seguro de incendio. Los seguros se cobran mensualmente. Están incorporados en el cobro del dividendo. Los clientes pueden traer sus seguros contratados de forma particular. 

 

  • El seguro de desgravamen cubre el crédito en caso de fallecimiento prematuro del deudor. Evita que la familia o seres queridos deban cancelar los dividendos pendientes y cubre la totalidad de la deuda insoluta (por pagar).
  • El seguro de incendio es obligatorio y comprende el valor del inmueble hasta el momento del siniestro.

 

¿Qué son los gastos operacionales?

 

Los gastos operacionales de un crédito hipotecario son la tasación del inmueble, estudio de títulos, redacción de escritura, gastos notariales, impuesto al mutuo, inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces. Estos, al igual que cualquier otro cobro, deben ser debidamente informados al cliente antes de la firma del contrato de crédito.

 

¿Qué es el nivel de endeudamiento?

 

Es la capacidad que tienes para endeudarte. Es el nivel de gastos en necesidades básicas o compromisos de deuda que puedes enfrentar con tu sueldo, sin considerar otros ingresos adicionales. Si gastas todo tu sueldo y quedas en cero a fin de mes, significa que estás al límite. Si gastas todo tu sueldo y quedas en negativo a fin de mes, significa que estás sobreendeudado.

En el caso de un crédito hipotecario, se recomienda que el dividendo no supere el 25% de la renta y que tengas ahorrado idealmente el 20% del precio de venta para cancelar el pie.

 

¿Qué es la carga financiera?

 

Es la porción o porcentaje de tu sueldo que comprometes para pagar deudas financieras de todo tipo. Conoce aquí los tramos de carga financiera que el Sernac recomienda según renta líquida.

 

II. Cómo pedir tu primer crédito hipotecario

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Si piensas comprar tu primera vivienda y necesitas gestionar su financiamiento, estas son las principales etapas para solicitar un crédito hipotecario.

 

Para muchos chilenos, comprar una casa o departamento se ha vuelto una posibilidad real gracias al crédito. Sin embargo, esta alternativa requiere de varios procesos que no todos conocen.

 

Por un lado, la entidad financiera que otorga el préstamo debe tomar todas las medidas posibles para asegurarse que la persona sea capaz de pagar el dividendo. Asimismo, el contratante debe analizar las diversas opciones para elegir la más conveniente.

 

Pese a que los pasos pueden tener pequeñas diferencias según la institución financiera que otorgue el crédito -por ejemplo plazos y condiciones-, estas son las principales etapas comunes a todo proceso:

 

1. Simulación 

 

Así como cualquier otro crédito, debes simular y comparar. Para ello, ten en cuenta las condiciones del producto, costo total, CAE y gastos asociados.

 

La simulación permite que conozcas los montos y plazos estimados para saber si efectivamente puedes pagar el dividendo. Por lo general, se recomienda que el dividendo no supere el 25% del ingreso personal o familiar.

 

Como se trata de un crédito que se pagará en un largo plazo, es importante que te plantees aspectos como expectativas futuras de ingreso y con qué pie o monto de tu bolsillo vas a contar.

 

 

2. Evaluación de antecedentes

 

Una vez que ya elegiste una institución financiera y el tipo de crédito hipotecario a contratar, lo siguiente es someterse a una evaluación comercial. Para esto la entidad financiera te solicita diversos documentos como liquidaciones de sueldo, acreditación de patrimonio, deudas del consumidor, etc.

 

La aprobación o rechazo del crédito dependerá de causales objetivas. En este punto se determina el monto máximo del préstamo.

 

3. Tasación y estudio de título

 

Para definir el valor de la propiedad, un tasador contratado por el banco visita el inmueble y hace un informe de tasación. Para esto tendrá en consideración factores como la ubicación, conectividad, estado del inmueble, etc. La finalidad es determinar el valor de venta. Este puede no ser el mismo que se acordó con el vendedor. Es así como el valor del crédito hipotecario puede cambiar.

 

Por otro lado, se da paso al Estudio de Títulos, que es un análisis legal de los antecedentes de la propiedad. Con ello se busca confirmar el dueño legal y otros datos; si está bajo otro préstamo hipotecario o si las transferencias pasadas se ajustan a la ley. En síntesis, descartar razones que puedan invalidar la compra más adelante.

 

Con esto en mano, el banco hará la aprobación formal del crédito.

 

4. Contratación seguro

 

Por lo general, los créditos hipotecarios exigen que el deudor contrate un seguro de desgravamen y que complete una declaración personal de salud. Ésta se envía a la compañía de seguros, para que evalúen el documento. Hay casos en que la entidad pide exámenes médicos para acreditar las condiciones del comprador.

 

5. Diseño y firma de la escritura

 

Primero se escribe un borrador de la escritura de compraventa para que el comprador lo revise. Luego, se remite a la notaría para hacer la escritura pública. Este documento incluye detalles como el valor de la compraventa y su financiamiento.

 

Para la firma de escritura deben ir a la notaría el comprador, vendedores y todos quienes estén involucrados, por ejemplo, aval o cónyuge. O bien sus representantes legales vía un poder de firma.

 

Con sus firmas, se da validez y legalidad a este documento.

 

6. Inscripción

 

Al hacer la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, se oficializa el cambio de propiedad inmueble. Así, se confirma la identidad del nuevo propietario.

 

Para mayor información sobre cómo pedir tu crédito hipotecario, te recomendamos leer sobre los elementos de un crédito hipotecario.

 

 

 III. Instituciones que otorgan créditos hipotecarios en Chile

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¿Sabes cuáles son tus opciones para conseguir el presupuesto necesario para financiar la compra de tu vivienda? En este artículo te contamos las opciones que ofrece el mercado.

 

Son cada vez más los chilenos que solicitan créditos hipotecarios. De hecho, la Encuesta Financiera de Hogares 2017 del Banco Central, arrojó que, en tres años, este tipo de deuda creció de 19% al 21%.

 

Si quieres dar el gran paso de comprar una casa o departamento, hay diversas alternativas en el mercado para conseguir el financiamiento. Hoy no sólo puedes optar a un crédito hipotecario a través de entidades bancarias, si no que también existen alternativas como las cajas de compensación, compañías de seguro, etc.Lo importante es que encuentres la mejor opción para ti, ya que ésta es una de las mayores inversiones que hacen los chilenos a lo largo de su vida. 

Bancos

 

Es una de las alternativa más conocidas. En este caso tienes múltiples productos (por ejemplo, mutuos hipotecarios y créditos en letras) y entidades bancarias para elegir. Por lo que te recomendamos cotizar y comparar. Las diferencias entre bancos pueden ser de varios millones de pesos. 

Para conseguir la aprobación de este crédito, el banco te hará una evaluación comercial. Con este objetivo, te pedirá documentos como liquidaciones de sueldo, acreditación de patrimonio, deudas del consumidor, etc.

Por lo general, los bancos suelen cubrir gran parte del valor de la vivienda. Y si es que no ofrecen el 80% del financiamiento, muchas veces dan las facilidades para obtener un crédito complementario que cubra la diferencia. Además en algunos bancos está la opción de no pagar un mes al año. Aunque no es necesario que abras una cuenta corriente o contrates otros productos, ya que la venta atada está prohibida por ley, a veces los bancos ofrecen ciertos beneficios si la persona los incorpora.

Cajas de compensación y cooperativas de ahorro y crédito

 

Las cajas de compensación son una alternativa desde 2008, cuando entraron a competir en este mercado. Son una buena opción cuando se trata de montos más reducidos. Pero ojo, no todo el mundo puede optar a un crédito hipotecario en este tipo de institución. Para ello, la normativa autoriza a que sea sólo para afiliados vigentes.

 

Como te contamos en el blog “Los 5 tipos de entidades que ofrecen créditos de consumo en Chile”, las cooperativas de ahorro y crédito son aquellas que tienen como único fin el brindar servicios de intermediación financiera a sus socios. Esta es una alternativa para personas que no tienen acceso a bancos ni cajas de compensación.

 

Para su funcionamiento, hay varios requisitos como estar compuesto por mínimos 50 socios o poseer un patrimonio mayor 1.000 unidades de fomento.

 

En ambos casos, mientras más riesgoso sea el cliente, más altas serán las tasas de interés. Asimismo, piden montos mínimos menores que los exigidos en otras partes.

 

Compañías de seguros

 

En este caso, quienes gestionan los préstamos son las mutuarias. Se trata de filiales de las compañías de seguros o parte del holding o conglomerado financiero al que pertenecen.

 

Al igual que con los bancos, para acceder a un crédito hipotecario de una compañía de seguros es necesario contar con un pie mínimo, es por esto que se dice que apunta a un segmento económico más alto. También ofrecen meses de gracia y la propiedad financiada es la garantía del préstamo.

 

IV. Cómo elegir el mejor plazo para tu crédito hipotecario

 

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Aprovecha el contexto económico para que, teniendo toda la información sobre la mesa, evalúes tu proyección laboral y estimes cuál es la mejor cantidad de años para pagar el crédito que te permita obtener una vivienda.

 

La compra de propiedades en Chile ha disminuido desde hace algunos trimestres, por lo que las instituciones financieras están reduciendo las restricciones para otorgar créditos hipotecarios.

 

Según el Banco Central, en su última Encuesta sobre Créditos Bancarios, la proporción de bancos que reporta condiciones menos exigentes al momento de aprobar un crédito hipotecario subió a 17%, mientras que no se registraron cambios en las condiciones de oferta para los créditos de consumo.

 

Con este contexto, es más probable que tomes la decisión de pedir un crédito hipotecario si venías meditando la idea, siendo aún más oportuna la siguiente pregunta: ¿Cuál sería entonces el mejor plazo para pactar tu deuda?

 

La media: entre 15 y 20 años

 

Antes de postular a un crédito hipotecario, es recomendable que, junto con evaluar a tu banco de siempre, investigues las opciones que ofrecen al menos otras dos entidades financieras,, pues es muy probable que encuentres buenas posibilidades si abres una nueva cuenta corriente en una industria tan competitiva como la bancaria.

 

De todos modos, independiente del banco que cotices para postular al crédito, debes saber que la fecha tope de plazo que ofrecen las instituciones financieras en Chile es de 30 años, siendo 5 años el tiempo mínimo para pactar este tipo de préstamos.

 

Asimismo, de manera transversal, quien postula a un crédito hipotecario debe contar con un mínimo de 25% de su sueldo disponible para pagar los aranceles, por lo que resulta clave que veas tus proyecciones laborales.

 

Tampoco podemos dejar de mencionar la importancia que tiene la tasa de interés en la determinación de comprar una vivienda a través de un crédito bancario. En sencillo, es el monto que cobra el ente emisor por prestar dinero. Y esta variable es fundamental para saber si pactas tu deuda en 5, 10, 20 o 30 años.

 

Según la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), el promedio de años de deuda que los chilenos eligen para sus créditos hipotecarios es de entre 15 y 20 años.

 

 

 

Las ventajas de los 25 años o más

 

Si bien el ideal de muchas personas es pagar en la menor cantidad de tiempo posible, ya que el riesgo para los bancos para recuperar su dinero es menor y el costo del crédito es más bajo, también es importante reconocer lo positivo de un plazo mayor.

 

Tanto si estás pensando en comprar una propiedad como segunda vivienda, invertir para arrendar, o simplemente necesitas cambiarte de casa, porque la que tienes ya quedó pequeña, considera la posibilidad de pactar tu deuda a 25 años o más.

 

Aunque vas a terminar pagando más por el préstamo de dinero, monto que verás reflejado en el CAE de tu crédito, al extender el plazo a 25 o 30 años harás más llevadero el pago del dividendo mes a mes. Y esto, pensando en los actuales valores de las propiedades y lo significativo que resulta comprar una vivienda, resulta lo más adecuado para una realidad de ingresos promedio.

 

Otra ventaja de elegir plazos más largos es que permite a mucha gente aspirar a viviendas de mayor valor.

 

Además, si a futuro pasas por un tiempo de bonanza económica, siempre está la opción de refinanciar el crédito y bajar el plazo a menos años.

 

Ahora bien, si haces el ejercicio de calcular el valor total de una vivienda a 20 y 30 años, puede que te encuentres con grandes sorpresas. Dependiendo del valor del crédito, por supuesto.

 

Por ejemplo, con la tasa de interés del BCI, considerando un crédito por UF 6.200 a 30 años, la tasa aumenta en un 0,2% respecto al de 20 años, siendo en montos mayores a éste, la diferencia de tasa en el plazo bastante menor.

V. Qué hacer en caso de encontrar fallas en tu primera vivienda

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¿Qué puedes hacer si compraste una casa o departamento nuevos y encuentras un desperfecto? ¿Existe algún tipo de garantía? Aquí te contamos todo lo que debes saber y hacer en estos casos.

Nadie quiere que el sueño de la primera casa se vea empañado por fallas y desperfectos. Por mucho que elijas una propiedad nueva, igualmente los problemas ocurren y tienes que saber qué resguardos tomar, en especial si ya cuentas con un crédito hipotecario para comprar tu primera casa o departamento.

En Chile, los plazos de responsabilidad ante diversos problemas de construcción de inmuebles están establecidos por ley. Asimismo, existen ciertos pasos a seguir para recurrir al área de post venta de la inmobiliaria en caso de necesitar una reparación.

 

¿Quién responde si mi casa nueva tiene una falla?

 

El llamado “propietario primer vendedor” de una construcción (por ejemplo, la inmobiliaria) debe ser responsable por todos los daños y perjuicios que deriven de fallas o defectos en ella. Esto es válido durante su ejecución o después de terminada. Asimismo, se pueden iniciar acciones legales en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos (como proyectistas o constructores) que hayan dado origen a dichos daños y perjuicios.

 

¿En qué plazos me protege la garantía?

 

Según la Ley General de Urbanismo y Construcción, los plazos de responsabilidad legal en caso de fallas o defectos que afecten a las edificaciones, pueden ser:

- De 10 años, cuando afectan a la estructura

- De 5 años, cuando afectan a los elementos constructivos o de instalaciones.

- De 3 años si se trata de elementos constructivos o de instalaciones.

 

¿Qué debo hacer si encuentro una falla en mi casa nueva?

 

1. Establecer el reclamo: Cuando compres tu primera propiedad, encárgate de preguntar cómo es el proceso de reclamo y cuáles son los canales para notificar al Servicio al Cliente de la inmobiliaria, en caso de tratarse de una propiedad nueva, por si llegas a necesitarlo en un futuro.

 

Por lo general, las quejas son enviadas vía email o formulario. Debe existir un registro del problema que tienes, con fecha y observaciones que puedan entregar detalles sobre su magnitud. Por ejemplo, si tienes una fisura en un muro, debes especificar la dimensión.

 

De esta manera queda constancia de cuándo empezó el proceso y esto permite hacerle seguimiento o darle urgencia si es necesario.

2. Hacer un diagnóstico y definir plazos de reparación: En el caso de una propiedad nueva, la visita de diagnóstico establece si la reparación es responsabilidad de la inmobiliaria, ya que el problema podría deberse al uso (o mal uso), falta de mantención del comprador o, efectivamente, ser fallas estructurales.

 

Durante este etapa es importante estar en la propiedad o al menos contar con alguien de confianza que explique los detalles de la falla y comunique las soluciones esperadas.

Luego de realizar el diagnóstico, la inmobiliaria debe comunicar los plazos de reparación. Todo dependerá de la envergadura de la falla y de los tiempos que tome el proveedor externo.Si el desperfecto no se soluciona o vuelve a ocurrir deberás volver a hacer el mismo procedimiento, recalcando que se trata de un “problema recurrente”. En ese caso, contarás con el registro.

 

VI. ¿Conoces los gastos asociados a tu primera vivienda?

 

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Comprar un inmueble por medios propios o mediante el financiamiento de un crédito hipotecario implica una serie de gastos operacionales adicionales.

Estos corresponden a ”todas aquellas obligaciones de dinero, derivados de la contratación de un Crédito Hipotecario y devengados a favor del Proveedor, que no corresponden a tasa de interés ni a capital y que deben ser pagados por un consumidor”, según explica el servicio nacional de defensa del consumidor Sernac. 

Pero, ¿tienes claro cuáles son estos gastos? 

Costos al comprar al contado y con un crédito hipotecario

 

Primero es importante tener claro que al solicitar una hipoteca, la mayoría de los bancos no otorga más del 80% del total, por lo que es fundamental tener un colchón equivalente al 20% o un poco más que funcione como pie para la compra de la vivienda.

 

Ahora, dependiendo si compras el inmueble al contado o con un crédito hipotecario, los gastos extra serán mayores si lo haces con un préstamo. Estos costos adicionales son considerados como gastos operacionales para que el banco otorgue este dinero.

 

Compra de propiedad al contado

 

  • Pagar una propiedad al contado no es lo más común, sin embargo, conlleva más ventajas ya que no incurres en gastos extras como la solicitud del crédito. En este caso, el inversionista realiza los pagos de notaría que incluye escritura y la inscripción del inmueble ante el Conservador de Bienes Raíces (CBR).

 

Lo más recomendable es contratar a un abogado especializado en el rubro inmobiliario para que realice estudios de títulos y así evitar problemas en la traspaso de dominio o posibles estafas. El costo de contratación de un abogado oscila alrededor de 3,5 UF.

 

  • CBR. Es el pago cobrado por la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces más el Dominio Vigente y Certificado de Hipotecas y Gravámenes. El arancel es referencial al precio del inmueble, aproximadamente 0,8% del valor de la propiedad. 

Gastos asociados a compras de viviendas con Crédito Hipotecario

 

En cambio, al solicitar un crédito hipotecario los gastos adicionales son mayores. Los principales son los siguientes:

 

•Tasación: costo fluctúa entre 2 y 3 UF dependiendo del valor de la propiedad.

•Estudio de Títulos: 0 y UF 8,5 UF aprox.

•Confección de Escritura: 2,75 UF aprox.

•Notaría: 3 y 3,5 UF aprox.

• Impuesto de timbres y estampillas: 0,8% del total del crédito.

•Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: entre 6,8 hasta un máximo de UF 14,5 del valor de la propiedad (según encuesta respondida a Sernac en julio 2017).

 

Adicionalmente hay dos seguros obligatorios y voluntarios al contratar un Crédito Hipotecario: seguro de desgravamen y seguro de incendio.

 

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Fuente: Guía explicativa créditos hipotecarios SERNAC

 

Revisa a continuación el detalle de los gastos operacionales obligatorios asociados a un crédito hipotecario:

 

1. Valor de tasación de la vivienda: la tasación es el cálculo del valor real de un bien inmueble a través de diversos criterios. Este ítem es esencial para el otorgamiento de créditos, en este caso, para un crédito hipotecario. Igualmente, si vas a comprar tu vivienda con crédito o leasing habitacional debes asumir el costo de tasación.

 

El tasador de la vivienda es asignado por la institución bancaria que otorga el crédito hipotecario, y tiene la responsabilidad de establecer el valor referencial de la vivienda.

 

El informe emitido por el tasador debe demostrar objetivamente el valor económico de la propiedad evaluada, basándose en factores tales como:

  • La ubicación del inmueble
  • Características del sector
  • Cercanía a colegios, locomoción, accesibilidad
  • Aspectos físicos de la propiedad tales como tipo y calidad de terminaciones, estado de los materiales, cantidad de dormitorios y baños, etc.

 

Finalmente, otro aspecto no menor que el tasador debe considerar, es el valor de mercado del costo del bien raíz en una fecha determinada, ya que los precios son variables.

 

2. Estudio de títulos: son los honorarios que recibe un abogado producto del estudio de títulos del inmueble y por la elaboración el borrador de escritura de compraventa.

 

Su labor consiste en analizar los antecedentes legales del inmueble en cuestión, con la finalidad de que el inversionista que adquiera la propiedad junto al banco que constituirá la hipoteca tengan la tranquilidad que el inmueble es legítimamente adquirido por el actual propietario.

 

Además, se debe tener la certeza que todos las transferencias anteriores del bien raíz, hasta completar un período de 10 años atrás, también fueron hechas correctamente.

 

El estudio de títulos comienza con una completa revisión de la situación jurídica actual del inmueble. Se debe comprobar que la inscripción de dominio sea correcta y esté vigente.

 

Ahora bien, durante el estudio de título se descubre si el inmueble está afecto a alguna hipoteca, gravamen, prohibición o embargo, si existe alguna declaración de utilidad pública o si está afecto a expropiación municipal o del Serviu.

 

3. Confección de escritura: la escritura pública es el documento que debe ser firmado ante notario, con los datos del vendedor y comprador, y la información del inmueble vendido. Para recibir la propiedad recién adquirida es necesario acudir a una notaría para firmar esta escritura pública de compraventa.

 

Eso sí, antes de firmar hay que leerla y entenderla, el notario es quien debe asegurarse de ello.

Por lo mismo, el notario tiene la obligación de explicar qué significa el documento por firmar, desde el principio hasta el final. No dudes en preguntar lo que no entiendas. 

4. Notaría: los gastos notariales se pagan por partida doble: primero por comprar el inmueble y segundo por contratar el crédito hipotecario. Sus costos se fijan según la ley y el valor de la vivienda.Para este fin es recomendable contar con la asesoría de un abogado especialista.

 

Si compras una vivienda al contado o con crédito, siempre habrá que pagar gastos operacionales. Para ambos casos, el comprador deberá pagar los derechos de notaría (que incluye la escritura), que fluctúan entre UF 3 y UF 3,5.

 

5. Impuesto de timbres y estampillas: este impuesto se aplica a los documentos o actos que involucran una operación de un crédito hipotecario y que corresponde al último reajuste del 0,8% del valor del crédito hipotecario que recibas.

 

En caso de que el inmueble sea la primera o segunda del mismo propietario y se trate de un DFL2 (hasta 140 metros cuadrados), su valor es de 0,2% del crédito. En el caso de que sea una vivienda social, el inmueble queda exento de este impuesto.

 

Hay que considerar que este tipo de impuesto es variable en el tiempo. Se paga sobre el monto de la operación de crédito de dinero, y es retenido por la entidad financiera que otorga el crédito, o por la notaría en la que se suscribe el contrato y son ellos los responsables de pagar al Estado.

 

6. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: son los gastos asociados a la inscripción de la escritura pública, en los registros de propiedad, hipotecas y prohibiciones de enajenar del Conservador de Bienes Raíces que corresponda a la comuna donde está ubicado el bien inmueble.

 

Este es el último paso después del traspaso de la propiedad. Una vez que el inmueble tenga dueño, el comprador deberá inscribir la venta de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces, para hacer público y efectivo el traspaso y clarificar que la propiedad tiene nuevo dueño.

 

Este trámite tiene un valor aproximado de $2 por cada $1.000 del precio de venta. Por lo tanto, si una propiedad cuesta $100 millones de pesos, este último trámite tendría un valor de $200.000 aproximadamente.

 

Ahora bien, el arancel de la inscripción de la propiedad puede variar según ciudad y comuna.

 

Si necesitas más información, en este link podrás acceder a mayor información de todo lo que necesitas saber al momento de comprar tu primera vivienda con un crédito hipotecario

 

Revisa con el siguiente ejemplo muestra el total de gastos de una propiedad para una vivienda nueva de UF 4.100 ($107 millones, aprox.), con un crédito de 80% equivalente a UF 3.280 ($85 millones, aproximadamente.)

 

Los valores aproximados de los Gastos Operacionales serían los siguientes:

 

Recolección de Antecedentes UF 2,5
Tasación UF 2,5
Estudio de Título UF 3,0
Borrador UF 2,0
Notaría  UF 3,0
Impuesto al Mutuo (Timbres y estampillas) UF 6,24
Conservador Bienes Raíces UF 10,26
GASTOS TOTALES  UF 29,5 ($ 772.471)

 

 

VII. Mitos y leyendas sobre el crédito hipotecario

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¿Quieres pedir un crédito hipotecario y no sabes cómo empezar? Comienza informándote bien sobre las falsedades, errores y confusiones que existen en torno a este producto financiero.

 

 Toma nota de los siguientes mitos y leyendas que rodean al crédito hipotecario, uno de los productos financieros más consumidos en Chile.

 

1. Sólo es posible pedir un préstamo a un banco: Actualmente en Chile hay instituciones bancarias y no bancarias reguladas que ofrecen créditos hipotecarios.

 

2. El banco donde tengo cuenta corriente entrega mejores tasas: No necesariamente. Las tasas son una de las tantas variables con las cuales las entidades crediticias compiten. Por ende, es preciso que el cliente cotice al menos tres alternativas además de la institución donde el ya tiene contratados servicios financieros.

 

3. Es posible pedir un crédito a 30 años solamente: La fecha tope de plazo que ofrecen las instituciones financieras en Chile es de 30 años, siendo 5 años el tiempo mínimo para pactar este tipo de préstamos. Aprende más sobre cómo elegir el mejor plazo para tu hipotecario aquí.

 

4. Lo más importante del crédito es el monto final: En la práctica, la tasa de interés es el ítem más importante para determinar la compra de una vivienda con un crédito hipotecario. Es la variable fundamental para saber si pactas tu deuda en 5, 10, 20 o 30 años. Conoce otros conceptos claves aquí.

 

5. El dividendo refleja todos los costos del crédito hipotecario: Es preciso que el cliente revise el costo final del crédito hipotecario, ya que habrá gastos operacionales que serán cobrados sólo una vez o bien el pago de una póliza externa de seguros obligatorios no aparece en el monto mensual.

 

6. Es innecesario el seguro de desgravamen: Ninguna institución financiera regulada en Chile que presta créditos para la vivienda entregará el dinero sin comprobar antes que el cliente tomó los seguros obligatorios correspondientes.

 

7. Los seguros obligatorios son desgravamen, incendio y sismo: Sólo los dos primeros son obligatorios, mientras el que cubre daños por temblores y terremotos, así como otros desastres naturales, es un seguro adicional que se contrata de forma voluntaria. Conoce más sobre los seguros obligatorios aquí.

 

8. El cobro de los seguros obligatorios es por separado: Al ser gastos asociados, quedan incorporados como parte del cobro del dividendo mensual y están reflejados en el Costo Anual Equivalente (CAE) y en el Costo Total a Pagar (CTP) del crédito.

 

9. Los seguros obligatorios sólo se contratan con el banco que presta el dinero: Pueden ser contratados separadamente de la institución financiera que presta el dinero.

 

10. El seguro contra sismos es obligatorio: Es un seguro asociado y voluntario, y puede ser contratado por separado de los obligatorios en cualquier compañía aseguradora, corredora de seguros, caja o banco que ofrezca este producto.

 

11. El plazo es más importante que el dividendo: Se recomienda que el dividendo no supere el 25% del ingreso personal o familiar. El largo plazo permite acomodar mejor ese monto límite que un préstamo a menos tiempo. Sin embargo, que la cuota sea baja no significa necesariamente que el crédito sea más barato.

 

12. El monto bruto y el Costo Total del Crédito (CTC) son lo mismo: El primer total se refiere al monto líquido final del crédito más los gastos operacionales, tanto obligatorios como voluntarios. l CTC, en cambio, incluye ese monto y el costo los seguros obligatorios asociados y de la tasa de interés.

 

13. La tasa de interés del Banco Central es la que ocupan en el crédito hipotecario: Ciertamente, es un indicador referencial para las instituciones financieras que prestan dinero, pero cada entidad fija la tasa de interés de acuerdo a sus análisis de riesgo del cliente y contexto financiero en el cual se entrega el préstamo.

 

14. El ejecutivo del banco es quien elige si entregar o no el crédito: La aprobación o rechazo del crédito depende de causales objetivas analizadas en un proceso de evaluación comercial del cliente en un comité de riesgo.

 

15. Estoy obligado a repactar mi deuda si no puedo pagar: Es la mejor opción si el deudor busca mantener el inmueble, pero nadie puede obligar al consumidor financiero a repactar sus obligaciones crediticias. Si lo desea, puede vender el inmueble y pagar con ese dinero el saldo insoluto.

 

 

VIII. ¿Cómo financiar una propiedad sin un crédito hipotecario?

 

financiar-propiedad

 

Si tienes la posibilidad de comprar una nueva propiedad a un buen precio, pero no cuentas con la liquidez suficiente para hacerlo, presta atención, porque existen más alternativas que el crédito hipotecario para financiar ese bien raíz que tanto añoras.

 

En Chile existen hoy al menos tres opciones, más allá del crédito hipotecario, para financiar una propiedad, sin tener que contar con un pie o, derechamente, ganarse la lotería.

 

La venta de propiedades en el país pasa por un bajo momento, debido, en parte, a la gradual alza de los valores de los suelos, lo que genera no sólo un aumento en los precios sino que también mayores alternativas de financiamiento para las personas.

 

Entonces, si estás frente a una gran posibilidad inmobiliaria y no cuentas con liquidez para concretar la compra de una nueva propiedad, no temas. Te contamos sobre algunas alternativas que, probablemente, no conoces.

 

Hipotecar tu vivienda

 

Si has jugado al menos una vez Monopoly en tu vida, ya sabrás que hipotecar una vivienda funciona para conseguir dinero en efectivo cuando estás sin liquidez y quieres adquirir nuevas propiedades en el juego.

 

Llevado a la realidad, una hipoteca responde a la propiedad que queda en garantía o en prenda y a favor del banco para asegurar el cumplimiento de un crédito hipotecario.

 

En este sentido, efectivamente el banco puede considerar la hipoteca de una o más propiedades tuyas como garantía a la solicitud de un nuevo crédito hipotecario. Por ende, consigues financiar un nuevo bien raíz con el valor de tu actual propiedad.

 

Esto significa que es posible hipotecar toda clase de bienes inmuebles, e incluso determinados derechos que recaen sobre ellos. Además de viviendas, son objeto de hipoteca los locales comerciales, predios rústicos e, incluso, aeronaves, automóviles y otros vehículos a motor que estén a tu nombre.

 

Entonces ¿qué debes hacer para obtener financiamiento a través de una hipoteca? Primero que todo, acercarte a más de un banco para cotizar la mejor alternativa disponible y elegir en base a las distintas evaluaciones de riesgo e información de tasas que la entidad crediticia te da para calcular los intereses.

 

Optar por el leasing habitacional

 

Otra solución de financiamiento que también se adapta a las distintas capacidades de pago de las personas es el leasing habitacional. Consiste en un contrato de arrendamiento de tu propiedad por un plazo determinado, con la posibilidad de que, una vez que finalice el acuerdo, readquirir la propiedad, pagando la cuota restante de la compra.

 

Es una opción que considera un ahorro programado de tal manera que, al final del plazo acordado, se reúne el monto equivalente al precio convenido por la vivienda. Las condiciones dependen de la empresa inmobiliaria o institución financiera que preste el leasing.

 

Para postular a esta alternativa hay que cumplir una serie de requisitos establecidos por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y considerar que el valor de las viviendas no pueden superar las UF 2.000 en todo el país.

 

Aún así, es una posibilidad para aquellas personas que no alcanzan a destinar el 25% de sus ingresos para pagar un dividendo mes a mes, pero pueden destinar un monto de dinero como arriendo que, perfectamente, puede convertirse en una inversión inmobiliaria.

 

 

Conclusión

 

¿Quedaste experto en conceptos crediticios como CAE y TAB? ¿Te sientes capaz de explicarle a tus amigos la diferencia que existe entre un mutuo hipotecario endosable y no endosable? Si es así, nos damos por pagados.

 

Porque seguramente ya te sientes totalmente confiado con el banco que elegiste para pactar tu crédito hipotecario, así como con la tasa de interés y valores cuota que estás a punto de asumir para adquirir la añorada casa propia. Incluso, ya estás listo para prever cualquier inconveniente que tengas cuando llegues a vivir a tu primera vivienda.